С наступлением лета я начала углубленно изучать предложения банков по ипотеке: родственники хотели купить квартиру, но собственных средств явно не хватало. Приступив к мониторингу программ, вспомнила, как в ноябре прошлого года (фактически в разгар кризиса ликвидности) коллега из не самого крупного столичного банка по секрету рассказала, что они временно «свернули программу жилищного кредитования»: официально займы банк предлагал, но на деле по заявкам на кредит шли отказы. Казалось бы, за полгода, прошедшие с момента разговора, те из кредитных учреждений, что так и не нашли заемных средств на внутреннем рынке или на Западе, прекратили заниматься ипотекой. Крупные же банки продолжили привлекать заемщиков, смело заявляя о перспективах, новых программах и даже снижении тарифов. Но, столкнувшись как потребитель с поиском банка, готового дать взаймы на покупку квартиры, я выяснила, что далеко не у всех игроков работа вернулась в прежнее русло.

О проблемах некоторых банков клиент может узнать лишь случайно — официально никто не ставит потребителей в известность о том, что тот или иной продукт находится в «заморозке». Так, в сентябре прошлого года начал работу Ипотекбанк — как тогда писали, «первый в России сервисный ипотечный банк». Узкоспециализированное кредитное учреждение должно предлагать лучшие условия, предположила я. Тем более что при запуске этого проекта сообщалось, что «привлечены топ-менеджеры, которые имели опыт успешного запуска ипотечных продуктов для ведущих игроков, все сделано на передовом международном уровне, учтен как положительный, так и негативный опыт выдачи ипотечных кредитов в России, среди отрицательных свойств которого непрозрачность условий для потребителя, низкий уровень обслуживания клиента». Главное — была обещана привлекательная ставка по кредиту, и она «обеспечивается за счет грамотного фондирования». Захожу на сайт Ипотекбанка — а там ни тарифов, ни программ, плюс ко всему неработающий калькулятор. По телефону (дело было в начале июля) сотрудник call-центра заявил: «Мы пересматриваем условия кредитования и тарифы, перезвоните 15 июля, и вы сможете получить исчерпывающую информацию о наших продуктах». Подождала указанной даты, перезвонила, но меня вновь просят подождать: «Временно банк не принимает заявки, новых тарифов нет, звоните в начале августа». То ли банк в условиях постоянно меняющихся ставок у конкурентов не может определиться со своими расценками, то ли фондирование оказалось не такое грамотное, как было обещано. Хорошо, что есть многочисленные альтернативы.

Можно войти в положение банкиров, испытывающих ныне трудные времена: денег нет, на западные кредиты рассчитывать могут не все, да и клиенты особо не рвутся за жилищными займами. Вот и приходится минимизировать риски, ужесточать требования к заемщикам и повышать ставки. Но чего я действительно не понимаю, так это зачем прятать тарифы от клиентов, а с этим приходится сталкиваться все чаще. Еще года три-четыре тому назад так действовали игроки потребкредитования: они заманивали клиентов ставками «от 15% годовых», которые на деле превращались в 50–80−процентную переплату. Со временем ФАС и ЦБ при помощи публикаций «черных» и «белых» списков банков, поправок в законодательные акты (к примеру, в Закон о рекламе) и принятия специальных инструкций регулятора ситуацию с раскрытием размера реальной переплаты по потребкредитам оздоровили. Ипотечные банки, наоборот, решили возобновить старую практику. Заходим на сайт Москоммерцбанка, пробуем найти информацию о размере ставки при получении кредита на покупку жилья на вторичном рынке и видим: «При сроке кредитования 5–30 лет ставка — от 12%». Такая приблизительность несильно помогает в понимании того, сколько в итоге придется заплатить, если брать, к примеру, в кредит $200 тыс. на 20 лет. При 10−процентном первоначальном взносе и справке 2−НДФЛ ставка банка оказалась 13,5% в рублях. Вроде бы 1,5% — пустяк, но при нашей сумме и сроках это дополнительные расходы в размере $51 тыс.

Еще один любитель заинтриговать клиента — Городской ипотечный банк — заинтересовал тем, что с 7 июля у него «существенно снижены ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах». Смотрим, до какого же уровня упали тарифы. Ставки — «от 10,25% годовых по кредитам в долларах». Далее мелким шрифтом: «Ставки действуют при условии, что коэффициент “кредит-залог” составит 30%, сбор за досрочное погашение — 5% суммы досрочного погашения в течение пяти лет, далее без сборов». Во сколько заемщику обойдется кредит при несоблюдении условий, обозначенных мелким шрифтом, найти не удалось. Ладно, компенсируем пробелы в знаниях при помощи калькулятора. Не тут-то было — он временно не доступен. После общения с сотрудниками call-центра выясняем, что без комиссии ставка увеличится до 11,75% в долларах. Впрочем, у большинства кредитных организаций с информацией все гораздо прозрачнее, правда, при более внимательном изучении тарифов, программ и условий кредитования начинаешь понимать, как сильно изменился рынок за последний год.

Дорогой мораторий

Учитывая растущую стоимость жилья, россияне все чаще берут займы на длительные сроки — на 15–25 лет, что позволяет им получить большую сумму и уменьшить размеры ежемесячных платежей. При этом заемщики стремятся погасить кредиты побыстрее — в течение пяти-десяти лет, дабы не переплачивать банкам. Так, взяв в кредит $200 тыс. на покупку квартиры сроком на 20 лет по ставке 11% годовых, человек при соблюдении графика платежей выплатит в виде процентов $295,4 тыс. Уменьшив при помощи досрочных взносов срок погашения кредита до десяти лет, он сэкономит более $150 тыс. «Девять из десяти заемщиков, которые приходят за ипотечным кредитом, намерены погасить его досрочно. Для них заем — вынужденная необходимость, от которой нужно как можно быстрее избавиться. А сейчас многие банки стремятся ограничить эту практику: вводят комиссии на досрочное погашение (ДП), мораторий на него, увеличивается количество программ, в которых процентная ставка зависит от того, будет ли клиент погашать кредит досрочно или нет», — жалуется мне знакомый кредитный брокер. Да и сами клиенты не в восторге от новой политики финансистов. Валерий, профессиональный инвестор (еще с 1990−х годов зарабатывает на хлеб насущный куплей-продажей жилья), тоже не в восторге от нынешней ситуации: «В 2005 году покупал в Москве трехкомнатную квартиру за $140 тыс., своих денег было лишь $65 тыс., остальные взял в кредит на десять лет. Спустя год продал, даже после уплаты кредита и процентов по нему получил прибыль в размере $70 тыс. После этого еще раз провернул аналогичную сделку с использованием заемных денег. Но если я вновь соберусь покупать квартиру или дом, то найти подходящую кредитную программу, которая бы позволяла досрочно оплатить кредит полностью без штрафов, будет нелегко».

Но на жалобы посредников и клиентов банки внимания не обращают. Для них выгодно, когда потребители платят, не опаздывая, но и не внося платежи раньше срока. А если клиент сегодня взял на год 1 тыс. руб. по ставке 10% годовых, а завтра все вернул, то откуда взяться прибыли, ведь проценты будут начислены исходя из времени фактического пользования заемными средствами. Вот и стремятся банкиры ограничить возможности клиента в плане досрочной выплаты по кредиту всеми доступными методами.

Первый рычаг давления — введение моратория (запрета) на ДП: как правило, он составляет три-шесть месяцев, однако у некоторых банков достигает 12 месяцев (см. таблицу). Некоторые игроки мораторий не вводят, но в первые 3–12 месяцев выплат по кредиту налагают на тех, кто хочет расплатиться побыстрее, штрафные санкции в размере 2–5% суммы ДП. Штрафы могут скрываться в договоре под псевдонимами «комиссия» или «сбор».

Банки также ограничивают минимальную сумму досрочного погашения. Всего у нескольких крупных игроков взносы по досрочному погашению могут составлять вполне приемлемые для семейного бюджета заемщика 10–15 тыс. руб. (МКБ, Кредит Европа банк, «Возрождение», Промсвязьбанк, ВТБ 24 и др.), у остальных порог значительно выше — 25–30 тыс. руб. Банк «Уралсиб», Юникредитбанк и Райффайзенбанк готовы принять взносы по досрочному погашению, но в размере не менее 50–60 тыс. руб. «Лидеры» же здесь «Финсервис», Русский ипотечный банк и «Хоум кредит»: у первых двух минимальный размер ДП равен 80 тыс. руб., а у последнего и вовсе $5 тыс. При столь высоких порогах заемщику, которому требуется вносить и основные ежемесячные платежи по кредиту, будет нелегко набрать сумму на допвзносы.

Все больше появляется программ, по которым ставка напрямую зависит от условий досрочного погашения кредита. В том случае, если заемщик согласится на мораторий на ДП, он получает более низкую ставку, чем при варианте с возможностью досрочно гасить кредит. Абсолют банк предложил клиентам три варианта ставок. Самые низкие тарифы (от 9% годовых в долларах) могут получить те, кто согласится на пятилетний мораторий по ДП. Но и минимальные ставки доступны лишь при наличии высокого первоначального взноса. Если этот взнос не превышает 10%, кредит будет стоить 12% в рублях и 11% в долларах. Если клиент готов на 12−месячный мораторий, ставка будет чуть выше — 12,5% в рублях и 11,5% в долларах (при досрочном погашении в первый год будет взиматься комиссия 4% суммы ДП). Если хочешь досрочно погашать кредит без штрафов, придется согласиться на более высокую ставку — 13% в рублях и 12% в долларах.

Аналогичные программы, где тариф зависит от условий досрочного погашения займа, есть в Райффайзенбанке, Городском ипотечном банке, ДжиИ Мани банке и др. В Альфа-банке условия досрочного погашения привязаны к сумме кредита: при займе до $250 тыс. мораторий составит три месяца, от $250 тыс. до $500 тыс. — шесть месяцев, а при сумме от $500 тыс. — 12 месяцев.

Психологией не пренебрегаем

Если ставка по программам с мораторием значительно ниже, чем по стандартным продуктам, заемщикам стоит обратить на них внимание. Особенно, если нет желания или финансовых возможностей погасить заем досрочно. Даже если на вас с неба упадет удача в виде наследства или выигрыша в лотерею, что позволит погасить кредит досрочно, то можно выбрать программу с мораторием, но возможностью полного ДП с уплатой штрафных комиссий. Это будет в любом случае выгоднее, чем соблюдение графика платежей. При частичном досрочном погашении также выгоднее заплатить штраф, так как он уплачивается один раз и основной долг сразу уменьшается — на него начисляется меньше процентов, и клиент в итоге прилично экономит.

При выборе программы следует учесть, как тот или иной банк пересматривает график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением. Чаще всего он предлагает уменьшить размер ежемесячного платежа, реже — сокращает срок кредитования. Лишь немногие участники рынка дают заемщику возможность самому выбирать. Лучше предпочесть уменьшение платежа. В этом случае у вас появляются лишние деньги, которые вы снова можете направить на досрочное погашение либо просто снизить нагрузку на семейный бюджет и использовать их по своему усмотрению.

Если говорить в целом о выборе оптимальной программы для конкретного потребителя и об учете такого фактора, как возможность досрочного погашения ипотечного займа без комиссии (или, наоборот, с оной), то здесь важно принять во внимание психологический аспект. Важно для себя определить, к какому типу заемщика вы относитесь. Поясню на конкретных примерах. Из всех моих знакомых, которые в последние два-три года воспользовались ипотекой, есть два совершенно противоположных человека. Андрей, работающий менеджером в крупном PR-агентстве, просто физически, как он говорит, тяготится своим долгом. Несмотря на то что кредит на покупку жилья был им взят на 20 лет, почти все свободные средства, а также ежеквартальные премии и гонорары, которые он получает, подрабатывая текстрайтером, он относит кредитору, досрочно погашая долг. «Как только, у меня накапливается минимальная сумма для погашения ($1 тыс.), я иду в банк, пишу заявление на досрочное частичное погашение и вношу деньги. Конечно, я сознательно иду на определенные ограничения в плане крупных покупок, отдыха и развлечений. Зато я уже просчитал, что если буду придерживаться досрочных выплат, то смогу погасить кредит за пять лет, да и сумма переплаты будет значительно меньше. Зная, что моя стратегия погашения долга будет именно такой, я подбирал программу, где был выбор: снижать за счет досрочного погашения размер аннуитетного платежа или сокращать срок кредитования. Второе для меня важнее», — объясняет Андрей.

У Ирины, молодого, но весьма успешного юриста, совершенно иная стратегия: она погашает кредит точно в срок и никогда не вносит больше, чем обозначено в графике, выданном банком. «Можно, конечно, пять лет жить впроголодь, во всем себя ограничивая, но это не мой путь. После покупки квартиры я хочу много чего еще: и бытовую технику, и мебель, и автомобиль купить, и отдохнуть съездить, и с друзьями в кафе или сауну сходить. Приятно себя особо не ограничивать, и я совершенно не собираюсь от этого отказываться. Я специально взяла кредит на 25 лет, тем самым уменьшив ежемесячный платеж, хотя при моем доходе я могла бы вносить и большие суммы. Кредит искала исходя из размера ставки и срока кредита. В результате, увидев лучшие условия по займам с длительным мораторием на досрочное погашение, воспользовалась одной из таких программ», — рассказывает она.

Есть и еще один нюанс, который говорит за выбор программы с мораторием и более низкой ставкой: те средства, что вы готовы пустить на досрочное погашение, можно инвестировать (в депозиты, ПИФы, акции и другие инструменты). Это активы, которые вы сможете использовать для погашения кредита при потере работы и временных финансовых затруднениях. Тем более что на поиск нового места можно потратить и месяц, и полгода, и год. В случае затянувшихся поисков без финансовой «подушки» придется туго — платить же банку в любом случае нужно каждый месяц.