Недвижимость по праву считается одним из лучших и потенциально высокодоходных способов вложения средств. Как альтернатива самостоятельной покупке квадратных метров на рынке широко представлены закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). О них сегодня и пойдет речь.
Инвестиции в ЗПИФы считаются одним из самых выгодных способов вложения денег. Насколько это обоснованно? Попробуем разобраться. Начнем с главного — преимущества и недостатки. Основной минус всех ЗПИФов — огромные риски. Доверяя свои средства УК, инвестор не может предугадать, что случится с ними по прошествии некоторого времени. Они могут как принести фантастическую доходность в 2000% годовых, так и обесцениться. Кроме того, пайщик закрытого фонда, в отличие от владельца пая открытых и интервальных ПИФов, не может погасить стоимость пая у управляющей компании в течение срока существования фонда. Однако теоретически владелец может продать свой пай до истечения срока действия договора доверительного управления на бирже. Правда, сегодня котируется на биржах ничтожно малое количество закрытых паевых фондов. Впрочем, по мнению экспертов, свободная продажа паев ЗПИФов не за горами. Достоинства закрытых фондов также налицо. Во-первых, это льготный налоговый режим: пайщик платит НДФЛ только при получении дохода из ЗПИФа. Во-вторых, большие возможности инвестирования у ЗПИФов по сравнению с открытыми и интервальными фондами. Список разрешенных для приобретения объектов более разнообразен. В-третьих, простота покупки пая фонда по сравнению с приобретением самой недвижимости. Требуется меньше средств для начального инвестирования и не нужны специализированные знания рынка недвижимости. Купить частицу дома Добавляет инвестиционной привлекательности ЗПИФам безопасность вложений, считают в инвестиционной группе "УНИВЕР": "Деятельность фонда и самой управляющей компании тщательно контролируется как со стороны государственных органов, так и со стороны профессиональных участников фондового рынка — аудитора, спецдепозитария, регистратора и независимого оценщика. Если сравнивать закрытые фонды недвижимости с прямыми инвестициями в строительство, то пайщики ЗПИФов имеют больше шансов на финансовый успех, — уверены аналитики. — Являясь одним из крупных инвесторов, УК фонда не только проводит экспертизу строящегося проекта, но и обеспечивает более жесткий контроль над деятельностью застройщика". Еще одним положительным моментом по сравнению с открытыми ПИФами является возможность пайщиков ЗПИФН участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев. "Интерес инвесторов к закрытым фондам в текущем году будет увеличиваться, и вследствие этого совокупная стоимость чистых активов ЗПИФов по итогам года может вырасти более чем на 60% (до 825 млрд руб.), — полагает Борис Соловьев, заместитель генерального директора УК "АГАНА". — При этом расти СЧА закрытых фондов будет, как и в прошлом 2007 году, опережающими темпами по сравнению со всем рынком паевых инвестиционных фондов". ЗПИФы пользуются популярностью в основном из-за достаточно высокой доходности. Но в силу значительной капиталоемкости проектов большинство фондов недвижимости ориентировано на крупных инвесторов, располагающих суммами, измеряющимися миллионами рублей, а в ряде случаев и долларов. "Данная ситуация будет только усиливаться в связи с принятием новой редакции закона "Об инвестиционных фондах". Она предоставляет новые возможности фондам, предназначенным для квалифицированных инвесторов, которыми могут быть только организации и физические лица, удовлетворяющие определенным требованиям, предъявляемым к их финансовому положению и опыту работы с ценными бумагами", — считает Станислав Бродский, управляющий директор УК "Велес Менеджмент". Украина обгоняет Россию При выборе ПИФа недвижимости прежде всего необходимо определить для себя цели и временной горизонт инвестирования, считает начальник отдела маркетинга и PR УК "Русь-Капитал" Дмитрий Климов. "Важно помнить, что недвижимость — не самый простой для рядового инвестора инструмент инвестирования. Есть разные фонды, связанные с недвижимостью: рентные, девелоперские, земельные или ипотечные. Инвестирование в паи таких фондов рискованно. Причем есть специфические риски, которые необходимо понимать и учитывать", — отмечает он. Рентные фонды владеют одним или несколькими объектами недвижимости и получают прибыль от их сдачи в аренду. В свою очередь девелоперские фонды приобретают строящуюся недвижимость с дальнейшей целью перепродажи по более высоким ценам. Сегодня это самые популярные ЗПИФы, их подавляющее большинство на рынке. Земельные фонды инвестируют средства пайщиков в участки земли с последующей застройкой под определенный объект (коттеджные поселки, бизнес-центры). Инвестиционные ЗПИФы специализируются на покупке и перепродаже готовой недвижимости. Доходность такого рода ЗПИФов складывается из роста индекса цен на жилую недвижимость и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности, поясняет Ольга Огородникова, генеральный директор УК "Промсвязь". Несмотря на то что некоторые ЗПИФы показали доходность более 1000%, а то и 2000%, управляющие довольно сдержанны в отношении прогнозов. Так, рентным фондам в 2008 году пророчат доходность в 12—15%, а от девелоперских ждут максимум 25—30%. Хотя все в один голос признают, что недвижимость обладает потенциалом роста доходности свыше 100% годовых при правильном инвестировании. Ожидаемая доходность ЗПИФов недвижимости зависит от типа фонда. "Например, рентные фонды недвижимости являются более консервативными, нежели девелоперские или инвестиционные фонды, благодаря своей инвестиционной стратегии — получение прибыли от сдачи объектов в аренду, — поясняет Ольга Огородникова. — Девелоперские фонды можно охарактеризовать как более рискованные инструменты, но с большей вероятностью получить высокий доход, так как средства пайщиков инвестируются в строящиеся объекты недвижимости. То же самое можно сказать и о земельных фондах". Эксперты сегодня советуют выбирать ЗПИФы, инвестирующие в коммерческую недвижимость. Прежде всего в гостиничные комплексы, считает Елена Чернолецкая, инвестиционный консультант УК "Метрополь". "Причиной этого является тот факт, что если жилая недвижимость в настоящее время находится на ценовых максимумах и вряд ли покажет высокую доходность, в гостиничном секторе можно уверенно прогнозировать увеличение инвестиционной активности из-за недостаточного количества гостиниц как в Москве, так и в России", — поясняет она. В Parex Asset Management считают наиболее интересным рынок Украины. "Это связано с определенным дефицитом, который наблюдается на тамошнем рынке. Прогнозы очень позитивны: рост стоимости украинской недвижимости уже сегодня превышает тенденции роста стоимости московской недвижимости", — полагает Елена Комлан, член правления Parex Asset Management. |