С отсрочкой заселения

Главное преимущество таких программ — возможность сразу купить более дорогое жилье и получить время (около полугода) на ремонт, подготовку к переезду, продажу имеющихся квадратных метров.

Но таких банков буквально единицы («ВТБ 24», Газпромбанк, Русский ипотечный банк, Собинбанк, «Уралсиб»). Директор департамента продаж Русского ипотечного банка Алексей Дорош подчеркивает, что такие программы удобны тем, кто намерен улучшать жилищные условия, не прибегая к альтернативной сделке (одновременной покупке новой и продаже старой квартиры), или при покупке недвижимости в другом городе.

В этих программах банки, по сути, выдают к кредиту, рассчитанному исходя из платежеспособности заемщика, дополнительную ссуду. Она должна быть погашена в течение нескольких месяцев за счет выручки от продажи имеющегося жилья. Размер этой ссуды, к примеру, в программах Русского ипотечного банка, Собинбанка и «Уралсиба» не превышает 70% стоимости принадлежащей заемщику недвижимости.

До момента погашения ссуды банки устанавливают льготные условия обслуживания займа: дают отсрочку на погашение процентов и основного долга (Собинбанк, РИБ, «Уралсиб») или требуют уплаты только процентов (Газпромбанк и «ВТБ 24»).

По словам Дороша, полная отсрочка в Русском ипотечном банке не превышает шести месяцев. А «Уралсиб» дает возможность начать платить лишь через шесть или 12 месяцев после покупки в зависимости от размера ссуды.

Не для всех

Чтобы воспользоваться кредитом на улучшение жилищных условий без отсрочки выплаты процентов в течение первых месяцев (до погашения дополнительной ссуды), заемщик должен иметь достаточно высокий доход, предупреждает вице-президент «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц.

Сумма процентов может оказаться очень существенной. Так, по программе «ВТБ 24» при покупке квартиры за $400 000 и наличии жилья стоимостью $250 000 в первые полгода заемщику придется платить банку каждый месяц $3360. То есть его ежемесячный доход должен составлять около $5000, подсчитала директор департамента из Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. Впрочем, на втором этапе кредитования ежемесячный взнос опустится примерно до $1500, добавляет она.

Хорошо еще, что «ВТБ 24» или «Уралсиб» выдают займы на улучшение жилищных условий без первоначального взноса. А вот Газпромбанк, Собинбанк и Русский ипотечный банк требуют оплаты самим заемщиком как минимум 10% от стоимости новой квартиры.

Залог или процент

Как и во всех ипотечных программах, приобретаемая квартира обязательно передается в залог банку. Помимо новой некоторые банки («ВТБ 24», «Уралсиб») требуют до момента продажи заложить и имеющуюся жилплощадь. Поэтому в этом случае заемщику придется продавать старую квартиру из-под залога: банк должен дать согласие на сделку.

По словам Тер-Аристокесянца, квартира выводится из-под залога лишь после погашения заемщиком дополнительной ссуды. «Заявление банка о снятии обременения подается в Федеральную регистрационную службу одновременно с документами на регистрацию сделки», — поясняет директор департамента розничных продаж кредитного брокера «Фосборн хоум» Ирина Максимова.

Между тем Дорош замечает, что покупатели предпочитают квартиры без обременения, поэтому продать заложенную квартиру обычно удается только со скидкой.

Банки, которые не требуют дополнительного залога, до момента возврата дополнительной ссуды обязательно повышают кредитную ставку на 1-2 пункта (Газпромбанк, Собинбанк). В дальнейшем плата за пользование кредитом опустится до уровня ставок по обычным ипотечным займам на покупку готового жилья.

Расходная часть

«Можно продать квартиру быстро и сэкономить на процентах, а можно подождать с реализацией, рассчитывая на рост цен на недвижимость», — делится стратегиями своих клиентов Дорош. Но, делая ставку на рост цен, надо помнить: если заемщик не успевает реализовать старую квартиру в отведенные шесть или девять месяцев, ему придется платить штраф, обычно 0,2-0,5% от суммы просроченного платежа в день.

Другие расходы по кредиту на улучшение жилья также могут оказаться выше, чем по обычным ипотечным программам. Для начала заемщику обязательно придется оплатить оценку обеих квартир (всего около 7000 руб.).

Расходы на страхование также увеличатся, если в залог уйдут обе квартиры. В этом случае помимо страхования жизни и трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности на приобретаемую квартиру нужно будет застраховать обе квартиры от гибели и повреждения, добавляет Максимова. Это лишние 0,15-0,4% от страховой суммы в год.