Ужесточение условий

С начала 2008 года большинство российских банков подняли ставки по ипотечным кредитам. Еще год назад минимальная ставка по ипотеке в рублях составляла 7% годовых. Сегодня с огромным трудом можно найти ипотеку под 9% годовых при первоначальном взносе 50-70% от стоимости жилья, что, согласитесь, на ипотеку мало похоже.

Ипотечный кредит при нормальных условиях — первоначальный взнос 30%, срок кредитования 15 лет — меньше чем за 11% годовых заемщику не предложат. А могут предложить и 15-16% годовых. Кроме того, банки резко ужесточили требования к кредитному качеству потенциальных заемщиков. Так, официальное подтверждение высокой зарплаты необходимо теперь не только для заемщика, но и для поручителей, которых, как правило, нужно двое. Плюс многочисленные справки о наличии у заемщика и поручителей дорогостоящего имущества.

Ужесточение условий резко сужает количество потенциальных клиентов ипотеки. Согласно маркетинговым исследованиям РБК, критический уровень ставок по ипотеке, при которых спрос на такие кредиты мог бы стать массовым, в 2007 году составлял 6,5-7% годовых. Это при прошлогодней инфляции 9%. При нынешней инфляции 11,5% критический уровень ипотечных ставок, видимо, находится в районе 9-10% годовых. Но таких ставок на рынке нет.

Но в России нет и ипотечного кризиса. Уровень просрочек, конечно, растет, но все-таки заемщики, опасаясь потерять жилье, платят достаточно аккуратно. В 2007 году средний уровень просрочек по ипотеке составлял около 7% от общего объема кредитования ($4 млрд, или 95 млрд руб.). Уровень неплатежей — меньше 1%.

Для сравнения: средний уровень просрочек по потребительским кредитам в России в 2007 году составил 15% от общего объема, а иногда доходил до 20%.

В США уровень неплатежей (не просрочек!) по ипотеке в середине 2007 года превысил 15% общего объема кредитования, что и вызвало кризис.

В России нет ничего похожего. Плюс рост стоимости жилья (на 13% с начала 2008 года). Казалось бы, банки должны всеми силами развивать столь выгодный им сектор кредитования. Но все происходит с точностью до наоборот.

Нет ресурсов

Причина кроется в неразвитости российской системы рефинансирования ипотеки. А точнее — в отсутствии внутренних длинных денег. Хотя механизмы рефинансирования ипотеки в России даже либеральнее, чем в США и Европе. Применяется двойная система: банки могут продать закладные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), аналогу американских агентств Freddie Mac и Fannie Mae. А могут вывести свои облигации на фондовый рынок, как в Европе. Но без реального наполнения длинными деньгами эта система остается лишь красивой оболочкой, не помогающей развитию ипотеки, а тормозящей ее.

Владимир Малиновский, начальник отдела анализа рынка долговых обязательств ИБ "КИТ Финанс": "На нижнем уровне системы рефинансирования ипотеки в России находятся банки, которые выдают населению ипотечные кредиты, отвечающие требованиям, установленным АИЖК. Рефинансирование банки получают, реализуя закладные региональным операторам АИЖК. Причем банки не обязаны это делать. Они могут реализовать закладные другим банкам либо самостоятельно выпустить ипотечные облигации.

Региональные операторы АИЖК формируют пул выкупленных закладных и затем продают его АИЖК. У самого АИЖК есть несколько источников пополнения ресурсов, которые могут быть направлены на выкуп закладных. Это прежде всего увеличение капитала агентства за счет федеральных средств. У АИЖК есть также государственные гарантии, которые можно использовать, выпуская облигации. Кроме того, АИЖК может выпускать необеспеченные облигации".

Как отмечают эксперты, размещением собственно ипотечных облигаций, которое первоначально считалось основной схемой работы АИЖК, агентство в настоящее время практически не занимается. Возможно, из-за высокого спроса банков на работу по первым трем схемам у АИЖК просто не доходят руки до выпуска ипотечных облигаций. Кроме того, их отсутствие может быть объяснено низким спросом и некоторым недоверием к этим бумагам из-за мирового ипотечного кризиса. Правда, раз на нашем рынке нет ипотечных облигаций, то нет и структурированных продуктов — СДО, обеспеченных ипотекой, из-за которых кризис и начался.

Алексей Струнилин, член правления банка "Глобэкс": "Основное различие между Россией и США в области рефинансирования ипотеки заключается в длительности доступных на рынке финансовых ресурсов. Вся архитектура американской системы основана на доступных ресурсах.

В США доступны 30-летние ресурсы в виде хотя бы соответствующих Treasures. Да и банковские депозиты, процент по которым привлекателен для заемщика (превышает инфляцию), принимаются на срок от пяти лет.

В России по итогам 2007 года 50% банковских депозитов имели срок около одного года. И это уже прогресс, поскольку пять лет назад средний срок депозита составлял три-шесть месяцев. Что же касается длинных государственных облигаций, то на российском рынке соответствующие бумаги формально присутствуют, однако их рынок в отличие от рынка США неразвит и малоликвиден. А корпоративные облигации длительностью более года, как правило, имеют оферту через тот же год".

В результате основной проблемой российского рынка рефинансирования ипотеки становится покрытие разницы во времени между пассивом (депозитом) на год и ипотечным кредитом на 10-15 лет.

Ранее эта проблема решалась банками путем реструктуризации бумаг (выпуска долгосрочных бумаг) и последующей их продажи на западных площадках. Но с началом мирового кредитного кризиса объем таких сделок устремился к нулю из-за отсутствия спроса на западных площадках.

Альтернативным источником рефинансирования ипотеки было и остается АИЖК, которое покупает бумаги банков, если их портфель ипотечных кредитов соответствует стандартам агентства. Одновременно АИЖК эмитирует собственные облигации длительностью от пяти лет и продает их крупным игрокам — как отечественным, так и иностранным.

Удвоение объемов

До мирового финансового кризиса российские банки использовали механизмы рефинансирования ипотеки в соотношении примерно 60:40. Например, по итогам 2007 года 60% объема ипотечных кредитов (около 700 млрд руб.) было рефинансировано АИЖК, а около 40% — на внешних рынках при помощи секьюритизации банками ипотечных облигаций.

Начиная со второй половины 2007 года секьюритизация на зарубежных площадках стала большой проблемой. Соответственно, возможности рефинансирования сократились почти на 40%.

Отечественные банки выстроились в очередь в АИЖК за рефинансированием. Но оказалось, что стандартам агентства многие кредитные программы не соответствуют. Желая сохранить клиентов, крупные банки стали постепенно отказываться от услуг АИЖК. Они не без успеха пытаются развивать секьюритизацию на внутреннем рынке.

Остальные (а их большинство) начали приводить требования к заемщикам к нормам АИЖК, то есть ужесточили их. Но АИЖК физически не может за год удвоить объемы рефинансирования. Эксперты отмечают, что возможности агентства на пределе.

Алексей Струнилин: "Проблема в том, что АИЖК на всех не хватает. По итогам 2007 года эмитировано 10 млрд руб., в первом квартале 2008-го — 1,5 млрд руб. Чтобы получить доступ к сжимающейся системе рефинансирования, банки, особенно в регионах, вынуждены ужесточать условия для заемщиков, выдавать кредиты аккуратнее".

Андрей Котельников, начальник департамента розничного бизнеса ОАО "Собинбанк": "Сегодня работа с АИЖК может быть интересна скорее региональным банкам и системе региональных операторов, созданных в свое время под эгидой АИЖК, которые не обладают большими активами и не могут себе позволить держать на балансах ипотечные кредиты. Что же касается тридцатки крупнейших банков, то они предпочитают в меньшей степени сотрудничать с АИЖК, так как имеют собственные ипотечные программы и обладают собственными средствами в достаточной мере для предоставления ипотечных кредитов либо имеют возможности и опыт рефинансирования закладных".

Правила игры

Достигнув предела возможностей рефинансирования, АИЖК пошло на суровые меры. В августе агентство объявило о введении с 15 сентября изменений, еще более ужесточающих правила игры. Теперь условия выкупа закладных будут зависеть от рыночной конъюнктуры. АИЖК вводит понятие ставки рефинансирования, на которую должны будут ориентироваться банки. Если выданный банком кредит имеет доходность ниже ставки рефинансирования, АИЖК выкупит его с дисконтом, если выше — с премией. Размер ставки или методику ее расчета АИЖК пока не раскрывает. Однако самая низкая ставка по кредиту, доступная в новом калькуляторе АИЖК для заемщиков, составляет 12,65% годовых. Вряд ли ставка рефинансирования у агентства будет ниже. Это означает, что средняя ставка по ипотечным кредитам для физических лиц может оказаться на уровне 15-16% годовых.

Как бы неприятно это ни было для заемщиков, лучше принять суровые меры сейчас, но избежать надувания ипотечного "пузыря" в будущем. Эксперты полагают, что АИЖК, Минфин и ЦБ совместными усилиями не допустят в России ипотечного кризиса.

Андрей Котельников: "Российский ипотечный рынок пока далек от насыщения, поскольку спрос на недвижимость еще не удовлетворен, а высокие требования банков к заемщикам позволяют кредитным организациям получать портфели высокого качества и надежности. Поэтому в среднесрочной перспективе мы не видим никаких кризисных предпосылок.

В свое время государство активно предоставляло АИЖК денежные средства для выкупа закладных. Сейчас основной задачей АИЖК должна стать поддержка сложившегося рынка в условиях международного кризиса ликвидности. Для этого государство должно продолжать финансирование агентства в необходимых объемах".

Александр Осин, главный экономист УК "Финам Менеджмент": "Действия ЦБ по повышению норм резервирования, увеличению ставок кредитования, решение АИЖК по выкупу ипотечных облигаций с доходностью ниже 12% с дисконтом направлены в итоге на ускорение оборачиваемости средств девелоперов, сокращение спекулятивной составляющей на рынке недвижимости, рост эффективности деятельности предприятий строительного сектора.

Задачи АИЖК сводятся к регулированию рынка, сглаживанию негативных тенденций, предотвращению формирования "пузырей". Задачи же поддержки финансового сектора сейчас выполняют Минфин и ЦБ. Чтобы поддержать российские банки, ЦБ в 30 раз увеличил объем кредитов для финансовых институтов — до 300 млрд руб. Минфин планирует 180 млрд руб. из Фонда содействия реформе ЖКХ разместить на внутреннем рынке. Улучшение ситуации с рефинансированием ипотеки на западных рынках наступит не ранее 2010-2011 годов. До этого российский рынок должен опираться на собственные силы".

Коммерсантъ